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]]>Sie sind seit mehr als 12 Jahren erfolgreich im Kapitalanlageimmobiliengeschäft tätig und auf die Vermarktung von kernsanierten Denkmalschutzobjekten spezialisiert. Was konkret lässt diese Form der Anlage so attraktiv werden?
Das besondere an diesen Objekten ist nicht nur Ihr unglaublicher Charme und die wunderschöne Altbausubstanz aus der Gründerzeit sondern auch oft die renditestarken Lagen in zentrumsnahen Standorten, die eine nachfragestarke sowie auch nachhaltige Vermietbarkeit sichern.
Hinzu kommt, dass der Staat die Sanierung von Denkmälern für den Erwerber mit immensen Steuervorteilen subventioniert. Die in früheren Jahren vom Staat geförderte Entwicklung des Wohnungsmarktes sind eingedampft worden.
Aktuell verbleibt nur noch ein Weg: Den Direkterwerb einer Immobilie mit Steuervorteilen zu kombinieren: Der Kauf eines Denkmalschutzobjekts.
Wie funktioniert das genau? „Denkmalschutzabschreibung & Kapitalanlage“?
Erhöhte Absetzung bei Baudenkmalen nach Paragraf 7i EStG stellen eine der wenigen noch verbliebenen Möglichkeiten dar, um hohe steuerliche Spar- und damit langfristig auch Renditeeffekte zu erzielen. Der Käufer kann die kompletten Sanierungskosten des erworbenen Objekts über einen Zeitraum von 12 Jahren zu 100% von der Steuer absetzen. 8 Jahre lang können je 9% geltend gemacht werden, danach 4 Jahre lang jeweils 7%. Angesichts des großen Sanierungsanteils ist dies überaus lukrativ. Für Objekte in den neuen Ländern liegt dieser Anteil der absetzbaren Kosten bei 70% bis 83% des Kaufpreises.
Auf diese Weise kann der Käufer, je nach persönlichem Steuersatz, bis zu 40% über Steuervorteile finanzieren und damit die Investition nachhaltig tilgen.
Wie wird ein Objekt zum Baudenkmal?
Wann genau ein Gebäude zum Denkmal wird, hängt vom Bundesland ab, in dem es steht. In Deutschland existieren somit 16 verschiedene Gesetze, welche die Einordnung von Gebäuden in Kulturdenkmäler regeln. Ein Gebäude wird grundsätzlich dann zum Denkmal, wenn ein öffentliches Interesse an der Erhaltung besteht, beispielsweise wegen seiner schützenswerten Architektur. Einige Bundesländer verfahren nach dem sog. konstitutiven System und andere Bundesländer nach dem deklarativen System mit jeweils unterschiedlichen Abläufen bis zur Anerkennung als offizielles Denkmal.
Welche Standorte würden Sie empfehlen?
Die Standortfrage ist für jeden Käufer natürlich sehr individuell. Die Denkmalabschreibung ist auch grundsätzlich in ganz Deutschland nutzbar. Es sollte allerdings gesagt werden dass in den alten Ländern die Einkaufspreise für sanierungsbedürftige Immobilien in der Regel höher liegen, wenn man denn überhaupt noch grundsanierungsbedürfte Objekte findet. Deshalb ist der Anteil der absetzbaren Sanierungskosten dort um einiges geringer. Die Abschreibung kommt also überwiegend den Städten und Gemeinden in den neuen Bundesländern, wenn man diese Unterscheidung nach über 20 Jahren Einheit noch gebraucht, zwischen Elbe und Oder zu Gute. Ich persönlich bin seit Jahren sehr stark in den Standorten Berlin, Potsdam, Dresden und natürlich bevorzugt, Leipzig engagiert. Die Gründe liegen auf der Hand und sind auch in Wirtschafts- und Fachpresse für jeden nachvollziehbar.
Würden Sie Denkmalimmobilien einer Lebensversicherung zur Kapitalanlage vorziehen?
Zum Kapitalaufbau immer, natürlich! Erstens dürfen hier nicht Geldwertanlagen mit Sachwertanlagen verglichen werden. Ich habe bei der Immobilie keinerlei Inflationsabhängigkeit, bei der Kapitallebensversicherung schon. Weiterhin ist die Steuerfreiheit von Kapitallebensversicherungen weggefallen, allein schon dadurch gab es einen spürbaren Zuwachs bei der Immobiliennachfrage. Von den falschen Rendite-Erwartungen und den teuren Gebühren mal ganz abgesehen. Machen Sie doch einfach selbst den Test: Was haben Sie in den letzten Jahren der Laufzeit eingezahlt und wie hoch ist Ihr aktueller Rückkaufwert den Ihnen Ihre Versicherung anbietet? Es wird ein eklatanter Fehlbetrag zu Ihren Lasten sein! Nun entscheiden Sie selbst.
Die derzeitige Niedrig-Zins-Situation bedeutet: Sie bekommen zurzeit wenig Zinsen auf Ihre Anlagen und können somit auch weniger sparen. Der Erwerb einer kernsanierten Denkmalimmobilie zum jetzigen Zeitpunkt ist deshalb sehr empfehlenswert, eben grade wegen der niedrigen Zinsen, die Ihnen jetzt aber als Investor zu Gute kommen. Mal davon abgesehen dass Sie selbst diese Schuldzinsen bei fremdgenutztem Immobilieneigentum steuerlich absetzen können!
Das würde ja bedeuten, der Käufer tritt mit einem Schlag einer Vielzahl von Problemen entgegen?
So ist es! Die grundlegenden Probleme des Alltags, denen sich der Großteil unserer Bevölkerung Tagtäglich ausgesetzt fühlt, werden durch den Erwerb von denkmalgeschützten Immobilien wirksam bekämpft.
An welchen neuen bzw. zusätzlichen Optionen arbeiten Sie?
Nun, davon abgesehen, dass wir ständig neue Sanierungsobjekte entwickeln, sanieren und vermarkten, beschäftige ich mich natürlich auch verstärkt mit der Vermarktung von renditestarken Bestandswohnanlagen in ganz Deutschland. Auch arbeiten wir mit einem Partner an einer wirksamen Mietausfallabsicherung für unsere Kunden durch sog. Mietfactoring, aber auch eine ISO Zertifizierung nach ISO 9001 wird momentan geplant.
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]]>Die historisch einzigartigen Objekte stammen oft aus anderen Jahrhunderten. Sie sind Zeitgeister verschiedener Baustile und erzählen Geschichten. Bauträger und Investoren, die sich für derartige Objekte entscheiden, erleben diese Geschichten mit Faszination. Inspiriert durch viele Details wird in alten Unterlagen recherchiert und jedem noch so kleinen Hinweis nachgegangen. In enger Absprache mit der Denkmalbehörde entstehen die Pläne für die Sanierung.
Die architektonische Herausforderung, z.B. aus klassischer Industriearchitektur Loftwohnungen mit modernen Grundrissen zu entwickeln, ist hoch. Großzügige Etagenwohnungen in alten Gründerzeithäusern werden an heutige Verhältnisse angepasst – schicke, gemütliche und funktionale Grundrisse entstehen. Leidenschaft und Kreativität sind die Voraussetzungen, um diese neue Wohnprojekte zu realisieren. Mit Vorstellungskraft und Ideenreichtum wird die alte Schönheit der Gebäude hervorgeholt. Aufgearbeitete Treppenhäuser mit gut erhaltenen schmuckreichen Wohnungseingangstüren faszinieren die Bewohner. Wunderschöne Stuckelemente und Verzierungen an Fassaden begeistern die Betrachter. Vorher und nachher Bilder diverser Objekte machen Investoren stolz. Die Wertstabilität und das Bewusstsein eine besondere Immobilie zu haben, unterscheidet diese Anlageform von anderen Investitionen.
Die Käufer solcher Immobilien sind sicher auch an den steuerlichen Vorteilen interessiert, den der Erwerb einer denkmalgeschützten Eigentumswohnung mit sich bringt. Diese Vorteile sind nicht von der Hand zu weisen und machen den Kauf lukrativ. Voraussetzung ist, dass Sie über ein entsprechend hohes Einkommen verfügen. Sie können den Staat ganz legal an Ihrem Vermögensaufbau beteiligen und sich somit wichtige Vorteile sichern wie Einzigartigkeit, Wertbeständigkeit, Entwicklungspotential und Langlebigkeit.
Aus unserer Erfahrung heraus, nutzen auch immer mehr Großinvestoren die Möglichkeit der Kaptalanlage in Denkmalimmobilien. Sie erwerben komplette Häuser, u.a. um ihr Vermögen auf die nachfolgenden Generationen zu übertragen und zusätzlich alle anderen Vorzüge der Investition zu nutzen. Mit dem perfekten Entwicklungskonzept, dass Sie nur bei erfahrenen Bauträgern finden, ist eine Investition in Denkmalimmobilien die sinnvollste Möglichkeit, Vermögen zu erhalten und aufzubauen. Die die Lage der Immobilie unter dem Aspekt der Entwicklungsfähigkeit, beeinträchtigt erheblich die Rentabilität der Investition.
Fazit
Die Vorteile einer Investition in Denkmalimmobilien liegen nicht nur in der steuerlichen Anrechnung der anzuerkennenden Herstellungskosten sondern mit dem Erwerb einer solchen Immobilie tragen Sie wesentlich zum Erhalt des deutschen Kulturgutes bei. Sie sichern sich langfristige Mieteinnahmen und können diese als zusätzliche Rente nutzen. Die Werthaltigkeit solcher historischer Immobilien z.B. gegenüber Neubauten ist wesentlich höher. Doch bei aller Begeisterung, die so eine glorreiche Immobilie mit sich bringt, ist es notwendig sich auch mit den Nachteilen zu beschäftigen.
Anlegern ist zu empfehlen sich beim Kauf einer Eigentumswohnung von ausgesuchten Beratern Informationen zu holen und begleiten zu lassen.
Sind Sie neugierig geworden? Mehr erfahren Sie gern im nächsten Artikel.
PS: Einen ganz besonderen Nachteil haben diese historischen Immobilien – sie wachsen nicht nach. Die unter Denkmalschutz stehenden Häuser sind limitiert. Je mehr Gebäude saniert werden desto weniger stehen zum Kauf zur Verfügung. Die Auswahl wird geringer.
Carola Däumlich
Capital & Denkmal Immobilien
Die Maklerin für die Ästheten unter den Immobilieninvestoren
Spezialistin für denkmalgeschützte Häuser
Mehr Informationen finden Sie unter: www.capital-denkmalimmobilien.de
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]]>Die Mietpreise in Berlin steigen, aber im Verhältnis zu vergleichbaren deutschen Großstädten wie München oder Hamburg doch sehr human. Die Erhöhungen verlaufen dabei vor allem sehr unterschiedlich und haben sich unter dem Strich sogar verlangsamt. Teilweise fallen die Mietpreiserhöhungen um die Hälfte günstiger aus als noch vor einem Jahr. Dem Quadratmeterpreis bis zu 10,50 Euro für die Kaltmiete in der Stadtmitte stehen viele Wohnungsangebote ab 5 Euro in anderen Stadtbereichen etwas außerhalb gegenüber. Dabei beläuft sich der Quadratmeterpreis für Standardlagen auf derzeit ungefähr 7 Euro. Für bevorzugte Wohnlagen fallen ca. 8,50 Euro an.
Viele Interessenten möchten derzeit auch eine Wohnung in Berlin kaufen. Das Kaufpreisniveau bei Eigentumswohnungen in Berlin ist im Vergleich zum Vorjahr um stattliche 10,7 Prozent gestiegen. Hier kostet eine Wohnung in Standardwohnlage jetzt rund 1550 Euro pro Quadratmeter. In beliebten Lagen ist der Anstieg mit 10.8 Prozent noch geringfügig höher ausgefallen. Deutlich teurer mit durchschnittlich 2400 Euro pro Quadratmeter sind auf Grund der stärkeren Nachfrage die Eigentumswohnungen im Zentrum Berlins. Laut der Berliner Immobilienmakler ar-immobilien.de hat die Nachfrage bei Mehrfamilienhäusern in fast allen Gebieten Berlins zu einer spürbaren Verteuerung geführt. Insgesamt herrscht derzeit mit Blick auf die Entwicklungsfortschritte und die hohe Umzugsbereitschaft nach Berlin ein positives Investitionsklima. Nicht zuletzt zeigen vorteilhafte Rahmenbedingungen wie das aktuelle Zinsniveau grünes Licht für Investitionen.
Wasser in den Wein der Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt schütten hier allzu gründliche Stadtverantwortliche im Rahmen der Bearbeitung von Baugenehmigungsanträgen. In nicht wenigen Fällen gehen dabei die Jahre ins Land. Vertrauen in Behörden und zumutbare Regelungen für Betroffene sehen anders aus. Eine Investitionsbereitschaft zur Herstellung von Infrastrukturen für die neuen Wohnsiedlungen scheint im Berliner Senat bisher nur sehr zurückhaltend ausgeprägt gewesen zu sein. Vieles soll allerdings mit Blick auf den Doppelhaushalt 2014/2015 besser werden. Jedenfalls soll das Personal für die Bearbeitung von Baugenehmigungen deutlich verstärkt werden, um dramatische Verzögerungen abzubauen. Die Wohnungsämter der Bezirke sollen pro Baugenehmigung mit einer Prämie von 500 Euro bedacht werden. Außerdem ist die Förderung von neuem Wohnraum mit 320 Millionen Euro geplant.
Der Wohnungsmarkt in Berlin bietet deutlich mehr Chancen als Risiken. Die Mietpreisentwicklung in Berlin hat sich verlangsamt und ist vergleichsweise nach wie vor günstig. Aufgrund der Nachfrage haben sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen stärker nach oben entwickelt. Bei der Schaffung neuen Wohnraums haben sich die Genehmigungsverfahren für Bauvorhaben bisher teilweise als kontraproduktive Belastung gezeigt, die aber zukünftig verändert werden sollen. Trotz des angespannten Haushaltes soll zum Vorteil für die Wohnraumbebauung mehr investiert werden. Investitionen in Berliner Immobilien haben Zukunft und sind vielversprechend.
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]]>Familien, die gerne von heute auf Morgen in das Traumhaus mit Garten ziehen möchten, werden sich wohl einer für das fertige Reihenhaus entscheiden. Denn der Eigenbau ist durchaus zeitaufwendig und kann sich unter Umständen schon mal über mehrere Jahre hinziehen. Wer hier sparen will ist auch selbst gefordert mit handwerklichem Geschick zu glänzen. Nicht selten hat sich hier aber der eine oder andere schon überschätzt und den Bauvorgang verlangsamt, statt beschleunigt. Zudem raubt die Eigeninitiative wertvolle Zeit, die man eigentlich gerne mit der Familie verbringen möchte. Daher ist das beauftragen von Fachkräften sinnvoller, wenn auch gleich kostenintensiver.
Beim Hauskauf wird man häufiger auf Kompromisse eingehen müssen, denn das perfekte Traumhauses steht selten an der nächsten Ecke frei. Dennoch gibt es mit ein wenig Geduld und Glück immer wieder tolle Objekte zu erwerben. Hier steht einem sofortigen Einzug dann nichts mehr im Wege.
Ein Eigenheim ist für viele Menschen immer noch eine Frage der finanziellen Reserven und Möglichkeiten. Viele Bankberater sind der Ansicht, dass ein Minimum von 20 Prozent einer Darlehenssumme als Eigenkapital zuzüglich Nebenkosten sowohl beim Hauskauf als auch beim Neubau zur Verfügung stehen sollte. In der Regel wird ein Neubau teurer als ein Hauskauf. Diese Aussage trifft aber nur für Häuser zu, die auch direkt nach Lage, Größe und Bausubstanz verglichen werden können. Individualität hat immer ihren Preis. Ist aber die Traumlage für ein Eigenheim am See oder in der Innenstadt gefunden, werden sich die Mehrkosten in der derzeitigen Niedrigzinsphase sicherlich rasch durch die Freude am perfekten Wohnhaus amortisieren. Weitere Infos zum Thema Hauskauf finden Sie beim renommierten Immobilienmakler www.topimmobilienxl.de.
Für Menschen, die von den eigenen vier Wänden träumen und die ein wenig Zeit mitbringen, lohnt es sich, das Wunscheigenheim komplett neu zu bauen. Denn dann werden sie unter Garantie in ihr Traumhaus einziehen. Eine gute Alternative ist aber auch der Kauf eines Hauses, das über ausreichend Platz verfügt und sich in idealer Traumlage befindet.
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]]>Das – relativ zur Größe gesehen - teuerste Haus Deutschlands ist gerade einmal 30 Quadratmeter groß und steht in Kampen. Das glauben Sie nicht? Nun, es stimmt aber. Der Grund dafür ist recht simpel: Zusätzlich zu 30 Quadratmetern Gebäude gibt es für den Besitzer ein Grundstück mit einer Größe von 2.400 Quadratmetern. Ganze 6,3 Millionen Euro veranschlagt der Besitzer für einen Kauf des Grundstücks. Bricht man diesen Preis auf die Quadratmeter für die Immobilie herunter, kommt man auf wahnsinnige Quadratmeterpreise. Geht man nach absoluten Werten vor, ist auch das Raimund Thomas Haus in Grünwald, einer Gemeinde im Landkreis München, ganz vorne mit dabei. Dieses hat satte 22 Zimmer mit einer Wohnfläche von insgesamt 850 Quadratmetern bei einer Grundstücksgröße von 3410 Quadratmetern. Sechs Autos finden in der Garage Platz. Im niedersächsischen Kreis Diepholz finden Interessierte einen luxuriösen Landsitz, der mit einem Verkaufspreis von 20 Millionen Euro ausgeschrieben worden ist. Das Gebäude ist bereits über 200 Jahre alt und besitzt eine Grundstücksfläche von 21 Hektar. Bebaut ist es mit einer Wohnfläche von 900 Quadratmetern.
Die teuersten Wohnungen gibt es im Glockenbachviertel in München, wo der Luxuswohnturm “The Seven” bereits zahlreiche Bewohner angezogen hat, die bis zu 25.000 Euro pro Quadratmeter für ihre Penthouses bezahlt haben. Auch am Starnberger See werden regelmäßig Villen für knapp 23.000 Euro pro Quadratmeter verkauft. Welche dort tatsächlich die teuerste ist, ist schwer messbar, da letzten Endes bei jedem einzelnen Verkauf Angebot und Nachfrage über den endgültigen Immobilienwert entscheiden. Auch auf der Nordseeinsel Juist sind teure Prachtbauten zu finden, wo der Kaufpreis für gewöhnlich stets oberhalb von vier Millionen Euro liegt. In der Bundeshauptstadt avanciert gerade der Bezirk Spandau zum Viertel der Luxusbehausungen. So kostet ein Einfamilienhaus in Berlin-Spandau gerne mal ein oder zwei Millionen Euro.
Seien wir ehrlich: Fast jeder möchte in einer solchen Immobilie leben. Doch bedarf es wirklich mehrerer Badezimmer, Whirlpool-Badewannen, Außensportbereichen und ähnlichem, wenn die Konsequenz daraus ist, dass man sich aus dem Immobilienareal nicht mehr hinausbewegt? Wissen müssen dies letztendlich nur die Immobilienbewohner selbst. Eines jedoch ist sicher: Hübsche Immobilien bewohnen sie. Das steht außer Frage.
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]]>Diverse Studien belegen, dass gerade die Immobilienpreise in Deutschland wegen verschiedener Faktoren, die weiter unten ausführlicher angesprochen werden, auch künftig ansteigen werden. Die Frage ist bloß, wie weit noch. Alleine in Deutschland konnte nämlich im Jahr 2013 ein Anstieg der Wohnungspreise von knapp 10 Prozent festgestellt werden. In Top-Lagen ist die Steigerungsrate der Preise sogar noch höher, teilweise liegt sie bei 125 Prozent des Vorjahreswertes. Besonders in Großstädten ist ein stetiger Anstieg festzustellen, wobei im Vergleich zu München oder Hamburg die Preise in der Hauptstadt noch erschwinglich sind.
Geldanlagen auf der Bank rentieren sich aufgrund der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank bekanntlich nur noch selten. Womöglich sinkt der Zins schon bald unter null Prozent. Positiv ist jedoch, dass sich durch den nahe der Nullzinsgrenze befindlichen Leitzins nicht nur die Zinsen auf Geldanlagen, sondern auch die Zinsen für Kreditaufnahme sinken. Folglich können sich Investoren günstig Geld bei Banken leihen, sodass insgesamt die Geldmenge wächst. Anleger erhoffen sich bei anderen Investitionsmöglichkeiten als der Sparanlage höhere Rendite auf ihr Geld. Aufgrund dessen investieren gerade seit Krisenbeginn im Jahr 2008, der die Niedrigzinspolitik einleitete, sehr viele Menschen in Häuser und Wohnungen. Die potenziellen Mieteinnahmen und ein womöglich höherer Verkaufswert in mehreren Jahren versprechen schlichtweg mehr Einkünfte als die geringen Zinsen bei Bankanlagen.
Ohne Zweifel werden Immobilienpreise weiterhin steigen, solange die Zentralbanken, insbesondere die an ihren Niedrigzinspolitiken festhalten. Insofern lautet die wesentliche Frage: Wie stark werden die Immobilienpreise noch weiter steigen? Hält der Trend der vergangenen Jahre im Jahr 2014 an, droht schon bald eine Immobilienblase zu platzen. Bis dahin ist und bleibt es ein Wagnis, auf dem Immobilienmarkt zu investieren. Eines, das sich vielleicht sehr auszahlt.
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]]>The post Traumvilla in Deutschland – hier wohnen Sie wie im Luxuspalast appeared first on Wohnratgeber - schön und clever einrichten - hagzissa.de.
]]>Die beliebtesten Villenviertel Deutschlands
Eine Traumvilla findet überall in Deutschland Interessenten. Aber große, zusammenhängende Villenviertel bieten nur wenige Orte in der Republik. Ein Dauerbrenner bei den begehrten Immobilien ist und bleibt der Sternberger See. Besonders begehrt sind Objekte in direkter Ufer Lage, die oft auch einen eigenen Anlegeplatz für das Boot beinhaltet. Der malerische See, die imposante Kulisse der Alpen und die Abgeschiedenheit durch die dünne Besiedlungsdichte begeistern seit mehr als 100 Jahren. Denn München ist mit dem Auto bequem in kurzer Zeit zu erreichen. Natürlich bietet auch die bayrische Metropole traumhafte Villen. Der Stadtteil Bogenhausen bietet viel Prominenz und traumhafte Bauten. Hier darf das besondere Flair mitten im pulsierenden Leben der Großstadt genossen werden. In Hamburg dagegen finden Interessierte Ruhe und Erholung mitten in der Stadt. Direkt in Alsternähe finden sich ruhige Straßenzüge mit viel Grün und imposanten Gebäuden. Die Bewohner genießen die Ruhe und Zurückgezogenheit und erreichen die Innenstadt jederzeit bequem. Das größte zusammenhängende Villenviertel Deutschlands befindet sich überraschenderweise im Bergischen Land. Es liegt im Wuppertaler Stadtteil Brill und verzaubert durch seine neoklassizistische bis neubarocke Architektur.
Während der Kauf einer Villa in Wuppertal vergleichsweise einfach ist, müssen sich Interessenten in den Nobellagen in Geduld üben. Ausreichende finanzielle Mittel sind zwar Grundvoraussetzung für den Erwerb, doch ohne Beziehungen bleiben diese Villen ein Traum. Die begehrten Objekte kommen nur selten offen auf den Markt. Wenn tatsächlich eine der Topadressen zum Verkauf angeboten wird, dann wissen die Makler in der Regel bereits, wem sie das Objekt anbieten. Daher lohnt es sich, die richtigen Partys und Empfänge zu besuchen und permanente Kontaktpflege zu betreiben. Die Bewohner der Viertel legen großen Wert darauf, dass der zukünftige Käufer auch zu ihnen passt. Schließlich wünschen sich die Schönen und Reichen Ruhe und Diskretion. Das “Unter-sich-Bleiben” ist der größte Garant für eine konfliktfreie Nachbarschaft.
Auch wenn die Villen in den Toplagen durchaus zum Verkauf stehen, bleiben sie für Außenstehende ein Traum. Ohne Beziehungen ist es kaum möglich, solch einen Prachtbau zu erwerben. Allerdings gibt es in anderen Regionen Villen, die in Ausstattung und Umfeld nicht schlechter abschneiden. Ohne Glamour-Faktor bieten sie den gleichen Wohnwert zu einem kleineren Preis und sind für jedermann, der es sich leisten kann, erhältlich.
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]]>The post Immobilien als Steuersparmodell: Welche Möglichkeiten bietet der Staat? appeared first on Wohnratgeber - schön und clever einrichten - hagzissa.de.
]]>Für Käufer und Bauherren, die ein reines Investitionsobjekt suchen oder örtlich ungebunden sind, ist es lohnend, verschiedene Standorte zu vergleichen. Auch wer nahe einer Landesgrenze wohnt, kann unter Umständen durch den Bau im Nachbarbundesland sparen. Die Sätze für die Grunderwerbssteuer schwanken in der Bundesrepublik je nach Bundesland um bis zu 2 %. Weiteres Sparpotenzial bietet die Grundsteuer. Sie kann je nach Gemeinde um rund 100 € jährlich schwanken. Über die lange Nutzungszeit einer Immobilie zahlt sich das aus. Selbstnutzer können von der Eigenheimrente, dem sogenannten Wohnriester profitieren. Bis zu 2.100 € jährlich dürfen als Sonderausgaben geltend gemacht werden. Zusätzlich kann die Tilgung des Darlehens steuerlich abgesetzt werden. Darüber hinaus können die Lohnkosten für Reparaturen am Haus zu 20 % als haushaltsnahe Dienstleistung in der Steuererklärung angegeben werden. Bis zu 1.200 € erlaubt das Finanzamt.
Immobilienbesitzer, die ihre Häuser oder Wohnungen nicht selbst nutzen, müssen die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Im Gegenzug bietet der Staat ihnen viele Möglichkeiten, die Steuerlast zu senken. Bereits der den Kaufpreis und die Baukosten darf der Kapitalanleger zum Steuern Sparen nutzen. Aber auch Abstandszahlungen, Kosten für den Aufbau eines Gartens oder die Nebenkosten des Erwerbs wirken sich steuermindernd aus. Natürlich akzeptiert das Finanzamt auch den auftretenden Wertverlust, hier findet die Abschreibung nach festen Tabellen statt. In den Werbungskosten finden alle Aufwendungen zum Werterhalt, aber auch Kosten für Hausmeister, Winterdienst oder Müllabfuhr ihren Platz. Dabei muss es sich nicht in jedem Fall um eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie handeln. Sogar Ferienhäuser bieten die Möglichkeit, um mit Immobilien steuern zu sparen. Besonders beliebt als Steuersparmodell sind zurzeit denkmalgeschützte Immobilien. Hier bietet der Staat große Steuergeschenke an. Doch das Investieren in diese Altbauten muss gut überlegt sein, denn leicht verwandelt sich das Haus in ein kaum zu finanzierendes Objekt.
Trotz einiger Einschnitte eignen sich Immobilien weiterhin gut zum Sparen von Steuern. Um alle Möglichkeiten auszuschöpfen und Fehlkalkulationen zu vermeiden, sollte immer ein Steuerberater eingeschaltet werden. Das gilt besonders für die Beratung vor dem Bau oder Kauf.
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]]>The post Immobilienfinanzierung appeared first on Wohnratgeber - schön und clever einrichten - hagzissa.de.
]]>Bei einer Immobilienfinanzierung handelt es sich um eine langfristige Investition, das Vorhaben sollte daher entsprechend sorgfältig geplant werden. Dabei stellt die Annuitätenfinanzierung die gängigste Form dar, um Kapital von der Bank zu leihen. Hier wird der Kreditbetrag in einer gleichbleibenden, zu Beginn der Finanzierung zu vereinbarenden Rate, die aus Zins- und Tilgungsleistungen besteht, an den Kreditgeber zurückgeführt. Die durch die Tilgung ersparten Zinsen schlagen sich dann sofort nach Rateneingang beim Kreditgeber positiv in der Kreditrate nieder. Diese bleibt stets gleich hoch. Achtung: Die Zinsen unbedingt bei niedrigen Kapitalmarktzinsen langfristig festschreiben, ausreichend Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbaren und Tilgungssatzwechsel verhandeln.
Eine weitere Finanzierungsmöglichkeit besteht in der Bausparfinanzierung. Hierbei wird entweder ein zuteilungsreifer Bausparverstrag direkt in die Finanzierungsmaßnahme eingebracht oder ein neu abzuschließender Bausparvertrag eingesetzt. Dieser wird dann als Tilgungsersatz in Höhe des ansonsten beim Bankdarlehen erforderlichen Tilgungsanteils gespart. Nach Zuteilung des Bausparvertrages löst dieser das langfristig festgeschriebene Bankdarlehen ganz oder teilweise ab. Aber auch hier Achtung: Bausparvertragshöhe immer so wählen, dass durch die geplante Spar-/Tilgungsersatzrate die Zuteilung nach Ende der Zinsfestschreibung auch wirklich gewährleistet ist.
Diverse Mittel der öffentlichen Hand runden die Möglichkeiten bei der Immobilienfinanzierung zinsgünstig ab: Dies sind u.a KFW-Förderkredite im Rahmen von Energieeffizienz-Maßnahmen sowie der KFW-Kredit für junge Familien und einige mehr. Ebenfalls lässt sich im Rahmen der Wohnriesterförderung die Baufinanzierung auf sichere und zinsgünstige Beine stellen.
Um eine Baufinanzierung solide und langfristig sicher zu gestalten, müssen auf jeden Fall die Einkommensverhältnisse im passenden Verhältnis zur fällig werdenden Kreditbelastung stehen. Ebenso sollten zumindest die Bau- oder Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb aus Eigenmitteln dargestellt werden. Eine Eigenkapitalquote in Höhe von 10-oder 20 Prozent schafft dabei selbstverständlich noch größere Planungssicherheit. Vor allem wirkt sich Eigenkapital auch positiv auf die Zinsen aus, denn je geringer das Risiko für die Bank, desto attraktiver der Zinssatz für den Kunden. Eine weitere Möglichkeit, um Eigenkapital zu generieren, besteht in der sogenannten “Muskelhypothek”. Hier sind Eigenleistungen gemeint, die durch “selber beim Bau mit anpacken” einiges an Kreditvolumen einsparen lassen. Weniger Kreditaufnahme bedeutet eine geringere monatliche Belastung oder eine schnellere Entschuldung durch höhere Tilgungsleistungen.
Es bleibt festzuhalten, dass gerade jetzt die Zinsen für Baudarlehen kaum günstiger sein könnten, um vom Status des Mieters in den des Eigentümers zu wechseln. Vor endgültiger Kreditvertragsunterzeichnung sollten allerdings umfassend die Zinsen und die übrigen Konditionen verglichen werden. Eine langfristige Zinsfestschreibung, ausreichend hohe Tilgungsleistungen sowie die Einbeziehung von Fördermitteln unterschiedlichster Art, lassen dann die Immobilienfinanzierung gewiss zum erfolgreichen Projekt avancieren.
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]]>The post Immobilienbewertung: Chance für Schnäppchen? appeared first on Wohnratgeber - schön und clever einrichten - hagzissa.de.
]]>Die für den Immobilienwert maßgeblichen Faktoren sind vielschichtig. Die Immobilienberater des Portals Happy Immo bemerken dazu: “Zuerst beeinflussen der Zustand der Immobilie selbst und der Wert des Grundstückes den Kaufpreis. Auch die in den nächsten Jahren zu erwartenden Sanierungs- und Instandhaltungskosten üben einen großen Einfluss aus.” Laien sind kaum in der Lage, den Zustand eines Daches, der Heizungsanlage oder der elektrischen Installationen einzuschätzen. Es ist ratsam, einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen und die Immobilie bewerten zu lassen. Die Immobilienbewertung kann nicht nur durch den Käufer in Auftrag gegeben werden. Auch Verkäufer können beispielsweise mit der Vorlage einer Immobilienbewertung den Wert ihres Objekt steigern und Vertrauen schaffen, wodurch sich in der Regel schneller ein Käufer finden lässt. Der Gutachter nimmt Haus und Grundstück in Augenschein und beschreibt ausführlich die örtlichen Gegebenheiten und den jeweiligen Bauzustand. Er ermittelt Baumängel und gibt eine Prognose über die bei der Behebung entstehenden Kosten. So erhalten Käufer und Verkäufer einen guten Überblick über Zustand und Wert des Objekts.
Insbesondere wenn ein Wertgutachten vorliegt, scheint der Preis einer Immobilie oft wenig Verhandlungsspielraum zu bieten. Doch gerade wenn die Käufer für ein Haus nicht Schlange stehen, bieten sich Interessenten viele Möglichkeiten, den Preis zu drücken. So ist es beispielsweise ratsam für einen Käufer das sogenannte Mikroumfeld des Objektes zu begutachten. Denn keine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, ein verbauter Ausblick oder Verkehrslärm beeinflussen den Wert eines Objektes deutlich. Auch die Erreichbarkeit von Einrichtungen des täglichen Bedarfs, die Nähe zu Ärzten, Kindergärten und Schulen können den zu zahlenden Kaufpreis beeinflussen. Zeigen sich hier Schwächen, sollte diese nicht unerwähnt bleiben und eventuell kann damit der Preis noch einmal herunter gehandelt werden. Verkäufer planen für ältere Gebäude in der Regel einen Nachlass von bis zu 10 % ein. Und je länger ein Objekt bereits auf dem Markt ist, desto größer wird der Verhandlungsspielraum. Bei Immobilien, die bereits länger als ein Jahr auf einen Käufer warten, sind in vielen Regionen mehr als 15 % Preisnachlass möglich.
Um keinen zu hohen Preis zu zahlen, sollten Käufer und Verkäufer allgemeine Maßstäbe für die Preisermittlung heranziehen. Denn so mancher Pluspunkt in den Augen des Käufers oder Verkäufers führt auf dem Markt zu einer geringeren Nachfrage und drückt den Preis.
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